Jaarlijkse huurverhoging

Header afbeelding

Wierden en Borgen past jaarlijks op 1 juli de huurprijzen aan volgens de richtlijnen van de overheid. U ontvangt daarover jaarlijks een brief van ons vóór 1 mei. In deze brief vermelden we uw nieuwe huurprijs en leggen we uit hoe we de nieuwe huurprijs hebben berekend. 

Huurbeleid

Wij vinden het belangrijk dat al onze huurders een eerlijke huurprijs betalen. Voor ons betekent een eerlijke huurprijs een huur die past bij de kwaliteit van een woning. Deze eerlijke huur noemen we ook wel de streefhuur. Samen met onze huurdersorganisaties legden we afspraken over het bepalen van de huur vast in ons huurbeleid. In vier punten leggen we uit hoe we ons huurbeleid uitvoeren.

  • Wij vinden dat de kwaliteit van een woning de basis is voor d huurprijs. Daarom geven we een woning punten op basis van de oppervlakte, het aantal ruimtes, de energiezuinigheid, de WOZ-waarde en de voorzieningen. Dit doen we volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) van de Rijksoverheid. Met het totaal aantal punten berekenen we de maximale huurprijs.

    Omdat wij het belangrijk vinden dat onze huurwoningen betaalbaar blijven, vragen we niet de maximale huurprijs aan onze huurders:

    • Bij woningen met een oppervlakte kleiner dan 60m2 óf woningen met 1 slaapkamer vragen we 75% van de maximale huur.
    • Bij woningen met een oppervlakte groter dan 60m2 én twee of meer slaapkamers vragen we 69% van de maximale huur.
  • Er zit nu nog vaak een verschil tussen de berekende streefhuur en de huurprijs van onze woningen. Sommige huurders betalen te weinig, andere huurders juist teveel. Deze huren moeten we dichter naar de streefhuur toe brengen.

    Hiervoor gebruiken we de jaarlijkse huuraanpassing. In het kort betekent dit dat:

    • Huurders die meer dan 105% van de streefhuur betalen geen huurverhoging krijgen. Net zolang ook zij de eerlijke huur betalen.
    • Huurders die minder dan de 95% van de streefhuur betalen wat extra huurverhoging krijgen. Net zolang tot zij ook de eerlijke huur betalen.
    • Huurders die tussen de 95% en 105% van de streefhuur betalen, krijgen de standaard huuraanpassing. Zij betalen nu al de eerlijke huur.
  • Een eerlijke huurprijs is een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. Gaat de kwaliteit omhoog? Dan verhogen we ook de huurprijs. Zo past de huurprijs ook na woningverbetering nog bij de kwaliteit van de woning. Bij renovatie en nieuwbouw stellen wij de huurprijs van woningen opnieuw vast volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) van de Rijksoverheid.

    Bij een zelf aangebrachte voorziening (ZAV) verhogen wij de huur niet, omdat huurders de aanpassing zelf betalen.

  • Iedereen moet een woning kunnen huren die past bij zijn of haar inkomen. Daarom wijzen we onze woningen passend toe. Dit betekent dat we kijken of het inkomen van de (toekomstige) huurder past bij de huurprijs van een woning. We informeren de huurder daarbij ook over de overige woonlasten, zoals kosten voor gas, water en licht.

    Het kan voorkomen dat het door onvoorziene omstandigheden niet meer lukt om de maandelijkse huur te betalen. Bijvoorbeeld door een onverwachte inkomensdaling of een stijging van de huur. In dit soort uitzonderingsgevallen leveren wij specifiek maatwerk. We kijken dan samen naar mogelijkheden om de huurprijs weer te laten aansluiten bij het inkomen.

Veelgestelde vragen over jaarlijkse huuraanpassing

Mijn inkomen is gedaald. Kan ik huurverlaging aanvragen?

De prijs van uw woning staat los van uw inkomen. Om huurwoningen voor iedereen zo betaalbaar mogelijk te maken, kunnen huishoudens met lagere inkomens gebruik maken van huurtoeslag. Daarmee wordt een gedeelte van de huur vergoed door de Rijksoverheid. Wierden en Borgen kan dus niet zomaar de huurprijs van uw woning aanpassen wanneer uw inkomen is gedaald. Op de website van de Belastingdienst kunt u berekenen of u door uw inkomensdaling in aanmerking komt voor een hogere huurtoeslag.

Wilt u huurverlaging aanvragen? Dat kan alleen schriftelijk. De volgende stukken moeten dan met de aanvraag ingeleverd worden:

  • Jaaropgave van uw oude inkomen en ten minste twee loonstroken of specificaties van uw huidige inkomen inclusief die van uw partner (indien van toepassing) en inwonende kinderen (als ze inkomsten hebben);
  • Berekening huurtoeslag;
  • Samenstelling huishouden;
  • Jaaroverzicht van al uw bankrekeningen, inclusief vermogen;
  • Toelichting waarom er huurverlaging wordt aangevraagd;
  • Gegevens eigen onderneming indien hier sprake van is.

Mag Wierden en Borgen de huur verhogen?

Ja, wij mogen de huur verhogen. Wettelijk is het zo geregeld dat woningcorporaties 1 keer per jaar een reguliere huuraanpassing mogen doorvoeren. Het is gebruikelijk dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt aangepast. De huurverhoging is onder andere nodig om algemene prijsstijgingen (inflatie) op te kunnen vangen. Deze prijsstijgingen zien wij bijvoorbeeld terug in de prijs van bouwmaterialen en kosten voor ons personeel.

Wanneer voeren jullie de jaarlijkse huurverhoging door?

Elk jaar op 1 juli worden de huurprijzen in Nederland aangepast volgens richtlijnen van de overheid.

Wanneer ontvang ik bericht over de jaarlijkse huurverhoging?

Ieder jaar sturen wij u voor 1 mei een voorstel voor de huuraanpassing.

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging?

Bent u het als huurder niet eens met de huurverhoging, dan kunt u schriftelijk bezwaar maken bij ons. Op de website van de huurcommissie kunt u vinden op welke gronden u bezwaar kunt maken.

U kunt ook kijken op www.checkhuurverhoging.nl.

Heeft u een geldig bezwaar? Stuur dan het Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging ingevuld op naar bezwaar@wierdenenborgen.nl.

U kunt uw bezwaar ook per post versturen naar:

Woningstichting Wierden en Borgen
Postbus 103
9780 AC BEDUM

Voor welke woningen voert Wierden en Borgen geen huurverhoging door?

Een deel van onze woningen staat op de zogenaamde nullijst. Er zijn verschillende redenen waarom woningen op deze lijst staan. Zo staan er woningen op die op korte termijn worden gesloopt of waar een ingrijpende renovatie plaatsvindt. We proberen deze lijst zo kort mogelijk te houden. De nullijst wordt afgestemd met de huurdersorganisaties. Staat uw woning op deze lijst, dan ziet u op uw huuraanzegging 0% huurverhoging.

Ik woon in een sloopwoning, maar mijn huur wordt toch verhoogd. Mag dat?

Wierden en Borgen heeft samen met de huurdersorganisaties afspraken gemaakt over de rechten en plichten bij woningverbeteringen en sloop/nieuwbouw. Deze afspraken zijn opgenomen in ons Sociaal Plan. In dit Sociaal Plan is afgesproken dat Wierden en Borgen geen huurverhogingen meer mag vragen aan huurders waarvoor dit Sociaal Plan in werking is getreden. Ook de huur van een eventuele wisselwoning wordt niet verhoogd. Dit gebeurt weer na oplevering van de woning.

Woont u in een woning die in de toekomst gesloopt zal worden, maar is voor u het Sociaal Plan nog niet in werking getreden? Dan mag Wierden en Borgen de huur verhogen. Er zit altijd minimaal 12 maanden tussen het in werking treden van het Sociaal Plan en de daadwerkelijke sloopdatum.

Waarom vragen jullie de maximale huurverhoging voor een garage?

Garages maken geen deel uit van de normale woningvoorraad van Wierden en Borgen. Daarom wordt de verhuur hiervan niet gezien als sociale huuractiviteit (DAEB). Garages vallen onder het zogenaamde Niet-DAEB bezit van Wierden en Borgen. Dit is een commerciële bedrijfsactiviteit waarvoor Wierden en Borgen de maximale huurverhoging hanteert.

Wierden en Borgen gaat niet akkoord met het bezwaar van de huurder. Wat zijn eventuele vervolgstappen?

Als de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar van de huurder, kan de verhuurder aan de Huurcommissie vragen om de voorgestelde huurverhoging te beoordelen. Dit kan met het verzoekschrift jaarlijkse huurverhoging voor verhuurders.

Dit formulier moet binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging binnen zijn bij de Huurcommissie. Vindt de Huurcommissie de huurverhoging terecht, dan moet de huurder de hogere huurprijs betalen vanaf de ingangsdatum van de huurverhoging (met terugwerkende kracht). Ook moet de huurder alsnog de €25,- aan leges (de kosten van de procedure) betalen.

Interessante documenten

Veelgestelde vragen over het huurbeleid

Welke ruimtes vallen onder woonoppervlakte?

Naast de woon- en slaapkamer vallen de oppervlakte van de keuken, badkamer en eventuele bergruimten ook onder woonoppervlakte.

Als keuken en woonkamer één zijn dan wordt dit gezien als twee aparte vertrekken.

Hoe kan ik zien of mijn WWS-punten kloppen?

Op de de huuraanzegging (die u jaarlijks van ons ontvangt) staan de WWS-punten van uw woning. Wilt een specificatie van de WWS-punten? Dan kunt u die per mail bij ons opvragen via woonpunt@wierdenenborgen.nl .

Op de website van de Rijksoverheid vindt u nadere informatie over het controleren van de punten. Voor bijna alle woningen van Wierden en Borgen geldt dat u hiervoor de huurprijscheck zelfstandige woonruimte kunt gebruiken.

Twijfelt u aan de puntenwaardering van uw woning? Neem dan contact met ons op. Als het nodig is, komt een opzichter uw woning bekijken.

Mijn woning is hetzelfde als die van de buren, maar ik betaal meer huur. Hoe kan dat?

Dit kan komen door kwaliteitsverschillen tussen de woningen. Bijvoorbeeld een grotere tuin, verschil in tussen- of hoekwoning of een andere kwaliteit van isolatie.

Ook bij precies dezelfde woningen zijn de huurprijzen vaak verschillend. Huurders die de woning al lange huren, betalen een lagere huurprijs dan huurders die korter in een woning wonen. Als zo'n woning vrijkomt, verhogen we de huur naar de op dat moment geldende streefhuur. Dat is vaak een flinke verhoging ten opzichte van de jaarlijkse huurverhoging.

De verschillen in huurprijzen zijn ontstaan door veranderend huurbeleid. Wij zijn ons ervan bewust dat deze verschillen er niet horen te zijn en gaan dit in de komende jaren stap voor stap rechtzetten.

Mijn huur wordt niet verhoogd omdat ik meer betaal dan de streefhuur. Heb ik altijd teveel betaald?

Wij begrijpen dat het lijkt alsof u teveel heeft betaald, maar dat is niet het geval. Wierden en Borgen vraagt namelijk nooit hogere huren dan zijn toegestaan. Wel is het zo dat we door ons nieuwe huurbeleid een lagere streefhuur hebben vastgesteld voor uw woning. Daarom verhogen we uw huur dit jaar niet. Zo komt uw huur dichter in de buurt van de streefhuur.

Mijn huur ligt boven de streefhuur en wordt verhoogd met inflatie. Waarom krijg ik geen huurbevriezing?

Binnen het huurbeleid hebben we afgesproken dat alle huren die op of rondom de streefhuur liggen een inflatievolgende huurverhoging krijgen. e inflatievolgende huurverhoging geldt voor alle huurders die tussen de 95% en 105% van de streefhuur betalen. Als uw huur wordt verhoogd met inflatie, dan ligt uw huur tussen de 100% en 105% van de streefhuur.  D

Liever even contact? Dat kan.

We zijn bereikbaar van maandag tot en met donderdag van 8:30-16:30 uur en op vrijdag tot 12:00 uur.